Nhà ở xã hội là gì? Rủi ro khi mua nhà ở xã hội mang lại

Chuyên mục: | Tuan Viet | 30/03/2022

Nhà ở xã hội là gì? Tại các thành phố lớn, vấn đề nhà ở luôn là được quan tâm, nhiều người từ vùng lân cận chuyển đến các thành phố để sinh sống làm việc, nhu cầu nhà ở ngày tăng, những người có thu nhập thấp, gia đình trẻ thường hướng đến các nhà xã hội.

Nhà ở xã hội là gì?

Khoản 3 Điều 7 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ:

Nhà ở xã hội (NOXH) là loại hình nhà ở có sự giúp đỡ của Chính phủ cho những mục tiêu thừa kế những quyết sách về giúp đỡ nhà ở theo quy định của Luật nhà ở xã hội, quy định theo nhiều loại nhà chi tiết.

Trường hợp Nhà ở xã hội là căn hộ chung cư thì những căn hộ phải đạt tiêu chuẩn diện tích tối thiểu là 25m2/sàn và tối đa là 70m2/sàn.

Tuy vậy tuỳ vào thực trạng của từng địa phương, Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh sẽ có thể quy chế ngày càng tăng diện tích cho những căn hộ song chưa được vượt quá diện tích 77m2 và số lượng các căn tăng thêm diện tích không thực sự 10% tổng cộng các căn hộ trực thuộc diện nhà ở xã hội trong dự án.

Riêng với nhà ở xã hội là nhà ở liền kế tốt tầng, diện tích nhà ở không vượt quá 70m2.

Nhà ở xã hội là gì?

Nhà ở xã hội là gì?

Đặc điểm ở trong nhà ở xã hội

  • Nhà ở xã hội tại đô thị phải là chung cư hoặc tính vào loại nổi bậc phải là nhà ở 5 -6 tầng.
  • Diện tích mỗi căn không thực sự 70 m²/sàn, được hoàn thành theo cấp, hạng nhà nước nhưng chưa được dưới 30 m²/sàn.
  • Đáp ứng các chuẩn mức về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, cơ sở hạ tầng xã hội theo quy chế từng loại khu đô thị.

Đối tượng mua nhà xã hội

Các đối tượng mua nhà ở xã hội bao gồm:

  • Cán bộ công chức, viên chức, sĩ quan quân nhân giỏi trực thuộc đội quân vũ trang nhân dân tận hưởng lương từ chi phí nhà nước.
  • Công nhân làm công việc tại nhiều khu kinh tế, khu chế xuất, khu chế xuất, khu công nghệ tiên tiến cao.
  • Những đối tượng trả lại nhà công vụ mà gặp gỡ khó khăn trở về quê hương ở.

Điều kiện để mua nhà xã hội

3 mục tiêu thuộc diện trên khi muốn thuê và thuê mua căn hộ xã hội phải có 1 số điều kiện sau:

  1. Chưa có sở hữu nhà ở và chưa thuê hoặc chưa thuê mua nhà thuộc về Chính phủ
  2. Đã có nhà ở thuộc sở hữu của bản thân mình nhưng diện tích bình quân đầu người trong gia chủ dưới 8m² sàn/người hoặc nhà ở tạm, hư hỏng, dột nát.
  3. Có mức thu nhập bình quân hằng tháng của hộ dân cư không vượt quá 5 lần tổng cộng tiền thuê nhà ở xã hội phải trả hàng tháng (đối với căn hộ có diện tích tối đa 70 m² sàn) và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê nhà phải trả hằng tháng (đối với diện tích căn hộ có diện tích tối thiểu là 30 m²) tính theo mức ngân sách thuê do UBND cấp tỉnh quy chế.
Điều kiện để mua nhà xã hội

Điều kiện để mua nhà xã hội

Rủi ro không may khi mua nhà ở xã hội mang lại

Theo quy chế tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP thì:

Bên sở hữu NOXH không được bán lại nhà ở dưới số đông hình thức trong thời gian tối thiểu là 05 năm, kể từ khi thanh toán hết tiền mua căn hộ theo giấy tờ đã ký kết với chủ đầu tư và chưa được phép thế chấp ngân hàng (trừ trường hợp thế chấp ngân hàng với ngân hàng để vay tiền mua, thuê mua chính NOXH đó).

  • Trường hợp trong thời gian 05 năm, kể từ thời điểm ngày bên sở hữu NOXH đã thanh toán giao dịch hết tiền mua, thuê mua nhà mà có nhu cầu bán NOXH này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý NOXH đó (Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án) hoặc bán cho đối tượng ở trong diện được mua NOXH giả dụ bộ phận này không mua với chi phí tối đa bằng kinh phí NOXH cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và Chưa hẳn nộp thuế thu nhập cá nhân.
  • Bên nắm giữ NOXH được bán lại theo cơ chế thị trường cho những mục tiêu có nhu cầu hoặc thế chấp ngân hàng sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã giao dịch hết tiền mua NOXH và đã được cấp thủ tục chứng nhận quyền khai thác đất, quyền nắm giữ nhà ở và gia tài khác gắn sát với đất nhưng phải nạp tiền sử dụng đất theo quy định của cơ quan chính phủ và nộp thuế mức thu nhập theo quy định của pháp lý thuế.

Do vậy, để chiếm được NOXH chỉ cách thời hạn được chuyển nhượng vốn người mong muốn thâu tóm về bình thường đã “lách luật” bằng nhiều hình thức như: cam kết hợp đồng ủy quyền, lập di chúc, ký giấy tờ đặt cọc…với bên bán. Tuy nhiên, trong các tình huống này người thâu tóm về NOXH sẽ là bên có thể gặp mặt nhiều rủi ro không may hơn. Nội dung chia sẻ tiếp sau đây, chúng tôi sẽ nghiên cứu rõ một số trong những rủi ro tiềm ẩn như sau:

Thứ nhất, ký kết giấy tờ chuyển nhượng

Giấy tờ chuyển nhượng (HĐUQ) được hiểu biết là sự thỏa ước của bên ủy quyền cho phép bên được ủy quyền thay mặt mình triển khai một quá trình nhất định nhân danh bên ủy quyền trong thời gian mà phía hai bên thảo thuận. Tuy vậy, bên ủy quyền cũng đều có quyền đơn phương dứt HĐUQ bất cứ bao giờ. Nếu chuyển nhượng không có thù lao thì chỉ là thông báo trước cho bên nhận chuyển nhượng một khoảng thời gian nhất định. Trường hợp ủy quyền có thù lao thì chỉ cần chi báo thù lao cho bên nhận chuyển nhượng và bồi thường thiệt hại thực tế (nếu có).

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ hơn bên mua nhà ở, HĐUQ điều hành, dùng, định đoạt NOXH nên được công chứng, xác thực theo quy chế pháp lý. Người nhận chuyển nhượng ủy quyền sẽ tiến hành toàn quyền nhân danh bên chủ nhà thực hiện việc điều hành, dùng, định đoạt NOXH.

Tuy vậy, về hiệu lực HĐUQ, tình huống người chuyển nhượng hoặc người được ủy quyền chết thì HĐUQ sẽ bị coi như là dĩ nhiên xong. Lúc ấy người mua trong thực tế sẽ không được thường xuyên thực hành những quyền trong HĐUQ, điều này rất dễ dàng tránh trường hợp tranh chấp xảy ra với đồng thừa kế của người bán thực tế. Như vậy, người mua NOXH thông qua ký HĐUQ có thể chịu nhiều rủi ro không may, thậm chí còn mất tiền, mất nhà.

Mặt khác, khi tránh trường hợp tranh chấp xảy ra thì quyền hạn của người mua khó được đáp ứng. Bởi, ví như nảy sinh tranh chấp thì vụ việc thông thường sẽ tiến hành làm cho xong tại tòa án nhân dân nhưng tiềm năng cao TAND sẽ tuyên bố HĐUQ nêu trên loại bỏ do giả tạo. Vì, HĐUQ được ký có mục đích nhằm che giấu giao dịch án dân sự giao thương mua bán NOXH trên thực tế.

Thứ hai, lập di chúc

Di chúc được hiểu ngầm là việc thể hiện ý chí của cá nhân mục đích chuyển gia sản của mình cho người khác sau thời điểm chết. Như vây, việc lập di chúc lại càng rủi ro không may cho người mua NOXH. Vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, cho nên người lập di chúc rất có thể sửa đổi, bổ sung cập nhật, sửa chữa thay thế, hủy bỏ di chúc đã lập vào bất kể khi nào. Trường hợp người lập di chúc sửa chữa di chúc bằng di chúc mới thì di chúc trước bị hủy bỏ. Tuy nhiên, để đáp ứng nghĩa vụ và quyền lợi của bên mua trường hợp những bên lựa chọn hình thức lập di chúc thì di chúc nên được công chứng, xác thực.

Thứ ba, ký hợp đồng đặt cọc

Sát bên việc ký HĐUQ thì người mua NOXH chưa đến thời hạn được chuyển nhượng vốn cũng hay lựa chọn hình thức ký giấy tờ đặt cọc với bên bán nhà đất. Từ đó, hợp đồng đặt cọc đồng nghĩa người mua sẽ chuyển giao trước cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền để đáp ứng cho giao dich, hợp đồng của phía hai bên được thực hành. Việc ký kết giấy tờ đặt cọc không bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan Chính phủ có thẩm quyền, do đó, phía 2 bên chỉ cần ký xác thực với nhau là giấy tờ đã có giá trị pháp lý.

Tuy vậy, việc ký giấy tờ đặt cọc cũng để lại khá nhiều rủi ro đáng tiếc cho những người mua. Theo đó, hợp đồng đặt cọc chỉ ghi nhận bên bán nhà nhận của người mua một lượng tiền chứ chưa xác nhận quyền sử hữu NOXH đã sang cho người mua. Do đó, trường hợp rủi ro không may phát sinh mâu thuẫn tranh chấp thì người mua chỉ có thể khởi kiện đòi số chi phí đặt cọc chứ không hề khởi kiện đòi quyền sở hữu NOXH. Để đảm bảo quyền hạn, khi ký kết giấy tờ đặt cọc, bên mua NOXH nên yêu cầu bên bán bàn giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền nắm giữ nhà ở và gia tài khác nối sát với đất (nếu có). Cùng theo đó, các bên rất có thể thỏa thuận hợp tác trường hợp bên nhận cọc lắc đầu chuyển giao kết giấy tờ mua bán NOXH thì bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và bồi thường một số tiền cọc (tùy thuộc vào thỏa thuận hợp tác của những bên) cho người mua.

Như vậy chúng ta đã tìm hiểu về nhà xã hội là gì cũng những rủi ro khi mua nhà ở xã hội, mỗi thủ tục đều có những rủi ro riêng, vì vậy khách hàng hãy tìm hiểu thật kỹ trước khi quyết định xuống tiền.

Nguồn: https://chungcumetri.com/

Condotel hn tre